Canone di locazione irrisorio: l’immobile va liberato

È onere del curatore fallimentare provvedere a liberare da persone e cose l’immobile che è incluso nel programma di liquidazione ma, tuttavia, è ancora occupato in forza di titolo non opponibile alla curatela. Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza del 16 ottobre 2024 del Tribunale di Alessandria), chiamati a valutare le azioni possibili in merito ad un immobile oggetto di liquidazione ma dato in locazione ad un canone irrisorio. Nel caso specifico, il conduttore, che occupa l’immobile pur non avendo un titolo opponibile alla curatela, è tenuto consegnarlo, libero da persone e cose, al curatore. Decisivo il richiamo al Codice Civile, laddove si considera la locazione a canone vile automaticamente inopponibile ai terzi (aggiudicatario e creditori), senza necessità di esperire un giudizio di cognizione ordinario nell’ambito del quale dimostrare la sussistenza degli altri e più gravosi presupposti per la pronuncia di revoca. E ciò in quanto la pattuizione di un canone incongruo comporta di per sé la valutazione, sulla base di una presunzione assoluta iuris et de jure, che le parti abbiano concluso un contratto pregiudizievole nella consapevolezza di arrecare un danno ai creditori del locatore. Tale prospettiva si attaglia alla vicenda oggetto del processo, poiché si è appurato che l’immobile incluso nel programma di liquidazione predisposto dal curatore e approvato dal giudice delegato è stato in parte locato ad un canone annuo pari a 7mila euro, cioè circa 580 euro al mese. Alla luce di questi numeri emerge la non congruità del canone di locazione, che si pone al di sotto del 48 per cento del giusto prezzo di mercato. Legittimo, quindi, parlare di canone ‘vile’, con conseguente non opponibilità alla procedura fallimentare del contratto di locazione. Decisive due sottolineature, precisano i giudici: la presenza del conduttore diminuisce in modo apprezzabile il valore dell'immobile; il canone irrisorio pregiudica il valore commerciale dell'immobile, con conseguente ribasso ai fini della vendita e con evidente pregiudizio per la massa creditoria.